09 - Il progetto Trasferimento Tavina (Salò) in sintesi
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La sostanza è: un grosso intervento in variante al PRG vigente, al di fuori di ogni logica di pianificazione generale del territorio, che introduce grosse volumetrie private, mai viste in singoli contesti, che si vuole approvare con scorciatoie amministrative, favorite dalla legislazione vigente, che comportano un mancato confronto, mancata partecipazione, mancata verifica dell’inserimento dell’intervento nel contesto generale.
Questa iniziativa ha come unico interesse pubblico il presunto vantaggio (opere pubbliche o somme di denaro) che l’amministrazione ottiene in cambio.
Questo progetto è impostato con due procedure amministrative parallele per permettere di superare alcuni limiti di legge:
- si vuole utilizzare la legge sullo “sportello unico per l’impresa”, per delocalizzare la Tavina spa dall’attuale sede verso lago all’area agricola di Pratomaggiore a Cunettone;
- adottare un Piano Integrato d’Intervento (che non può interessare aree agricole) per trasformare l’attuale impianto industriale in seconde case e un albergo (aggiunto in seconda battuta)
Bisogna tener presente che il comune sta predisponendo il nuovo PGT (che sostituirà l’attuale Piano Regolatore) , ma preferisce le scorciatoie.
Stato di fatto
Siamo in presenza di un’area agricola a Cunettone (Pratomaggiore) e di un’attività industriale di imbottigliamento acque minerali su un’area di circa 40.579 mq a Salò zona rive.
Il PRG vigente, in caso di dismissione dell’attività, prevede la realizzazione di un centro alberghiero termale, destinazione che era prevista, come impegno a carico dei privati, fin dalla concessione dello stabilimento stesso.
Dati di progetto
Area agricola Pratomaggiore
Area agricola resa edificabile: 30.026 mq SLP industriale insediabile: 25.020 mq – un capannone di due piani per un’altezza di circa 11 metri, un blocco di 106 x 112 metri. Quindi un volume teorico (SLPx h 3 metri) di circa 75.000 mc.
Si parla di volume teorico perché per le aree industriale non si concedono metri cubi, ma metri quadrati.
Area produttiva esistente – zona nei pressi del lago.
Area di 40.579 mq
- SLP produttiva esistente 22.661 mq. Volume teorico (SLPx h 3 metri) 67.983 mc
Progetto:
- SLP residenziale + albergo (4.620 mq) = 39.950 mq. Volume teorico e reale 119.850 mc
Altezze: fino a 5 piani fuori terra e due interrati (non vengono fatti scavi, ma riporti)
Rapporto d’edificazione 1 / 2,95 mq/mc (molto alto).
Si tenga presente che quando vi è una riconversione di un’area industriale, quindi con cambi di destinazione d’uso, il privato non può pretendere nulla dal punto di vista giuridico: infatti le volumetrie esistenti unicamente perché si era presenti ad attività produttiva.
Nel caso di dismissione è il comune che decide cosa e quanto permettere di fare.
Rapporto dare / avere
Il privato cederebbe aree, opere pubbliche e denari per circa 12 milioni di euro.
Questo è il dare (per noi sovrastimato), ma l’avere?
Non viene quantificato.
Il bilancio economico che quantifica il “dare e avere” è viziato dalla scandalosa assenza del “dare”: cioè l’incremento del valore economico delle aree interessate dovuto alla modifica della destinazione d’uso dell’area industriale e dell’area agricola e alle volumetrie concesse.
Questo calcolo porta indicativamente ad un valore che supera i 20 milioni di euro, cioè il valore di mercato delle aree private (industriale + area agricola) con la sola approvazione del progetto aumenterebbero più di 20 milioni di euro.
L’affare seconde case inoltre avrebbe un giro d’affari superiore ai 100 milioni (ricordiamo che gli appartamenti in ballo sono più di 300 e i prezzi delle case sono alle stelle!!)
Altro che affare per la comunità salodiana!
Ammettendo anche il pareggio finale, il punto fondamentale è questo: non c’è alcun interesse pubblico nell’operazione che giustifichi il sacrificio di un’area ambientalmente importante come Pratomaggiore, che metta a rischio la restante piana per probabili futuri ampliamenti dell’attività industriale (di cui già si parla) e per lo spreco dell’area a lago, che, come si propone, nulla porta al comune come valore aggiunto che duri nel tempo, se non costi futuri che dureranno nel tempo.
Le aree vergini o esistenti utilizzabili per realizzare interventi di interesse pubblico a Salò sono rimaste molto poche, sprecare la principale e da incoscienti.
La destinazione d’uso prevista dal PRG (centro termale e alberghiero) poteva essere confermata e se mai integrata con funzioni pubbliche, anche sanitarie, compatibili.
Nota a margine importante: La risorsa acqua
Il documento preliminare di piano redatto dal Comune di Salò afferma che la disponibilità delle sorgenti è nettamente calata negli ultimi anni, lasciando l’onere di alimentazione della rete in gran parte a carico dei pozzi di Roè”, affetti da un’elevata vulnerabilità, soprattutto nei confronti di inquinanti dovuti a residui di lavorazioni industriali presenti nel subalveo del fiume Chiese.
La principale fonte di alimentazione dell’intero acquedotto di Salò è quindi oggetto di una precarietà che si ritiene assolutamente inaccettabile”.
La soluzione non risiede, come affermato dal Governo del paese, né in una semplice richiesta di coinvolgimento del comune di Roè Volciano, né nella realizzazione di costosissimi impianti di prelievo dell’acqua a lago: si dia invece avvio subito a ricerche per verificare la consistenza di tali risorse nell’area di Pratomaggiore e si preveda la costruzioni di pozzi atti ad attingere l’acqua.
